Achat locatif, quel bien immobilier pour un premier achat ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous n’y connaissez rien et vous aimeriez avoir quelques conseils avant de vous lancer ? Par quoi commencer ? Quel est le plus rentable ? Le moins risqué ?

Même s’il n’y a pas de vérité vraie, les experts immobiliers affirment que les deux et trois pièces, offrent généralement le meilleur compromis risque/rendement. C’est pour cette raison que ce sont les logements préférés des investisseurs locatif.

Dans votre position, si vous êtes sur le point de vous lancer dans votre premier investissement locatif, voici nos conseils.

Investir dans un parking ou un garage : 

Le produit : 

Ce genre d’achat présente un ticket d’entrée réduit. Ils sont donc nettement plus abordables. Leur coût d’entretien est faible, les charges sont limitées, et les revenus réguliers… Investir dans une place de parking, dans un garage où un petit parking est une excellente option. Idéale pour démarrer dans l’investissement locatif avec un petit budget. C’est aussi l’occasion de pouvoir s’expérimenter avant de se lancer dans le grand bain. 

Le prix et la rentabilité : 

Les prix moyens d’une place de parking ou d’un garage individuel tournent environ autour de 15 000 à 20 000 euros en province. Plus ou moins entre 25 000 et 30 000 euros à Paris. Compte tenu des loyers pratiqués, allant en moyenne de 50 à 130 euros en province, et de 100 à 250 euros à Paris, la rentabilité locative brute d’un parking/garage oscille entre 5 % et 10 %. De quoi satisfaire les investisseurs débutants à la recherche de complément de revenus.

La revente : 

Elle ne pose généralement pas de problème dans les grandes villes où les places de stationnement font défaut.

Acheter une petite surface dans l’ancien :

Le produit :

Investir dans une petite surface située dans un immeuble ancien offre un avantage majeur pour un premier investissement locatif : un prix d’achat accessible (généralement 20 à 30 % inférieur à celui du neuf pour emplacement équivalent).

Le prix et la rentabilité :

En fonction des villes, les prix changent logiquement. Un studio vous coûtera généralement entre 30 000 et 70 000€ en province. Une petite surface vous offrira une rentabilité brute satisfaisante (2,5 % à 4,5 %). Les studettes et les chambres de bonnes peuvent offrir des rendements bruts de plus de 5 % mais elles font l’objet d’un turn-over plus élevé et peuvent nécessiter une remise en état entre deux locataires.

La revente :

Les studios à rénover dont l’emplacement est bien choisi peuvent se revendre facilement et générer des plus-values intéressantes.

Investir dans un bien neuf en loi Pinel : 

Le produit :

Comme les anciens dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, les lois Duflot, Scellier et Robien, le dispositif Pinel vous permet de déduire de vos impôts un pourcentage du prix d’achat de votre investissement locatif. Le prix d’achat de votre bien est pris en compte dans la limite de 300 000 euros et/ou de 5 500 euros/m2 habitable. Cela vous offre tout de même une certaine liberté d’investissement. Privilégiez alors par exemple les deux/trois pièces qui offrent généralement le meilleur compromis risque/rendement

Le prix et la rentabilité

Acheter un logement neuf pour le mettre en location dans le cadre de la loi Pinel procure un rendement locatif inférieur à celui de l’ancien mais ouvre droit à des avantages fiscaux non-négligeables pour les contribuables désireux de réduire leurs impôts.

Un investissement locatif en Pinel permet en effet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % du prix du logement si le propriétaire s’engage à le louer pendant 6 ans, de 18 % s’il s’engage à louer le bien pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans. La réduction s’applique dans la limite d’un investissement de 300 000 euros et ouvre droit à un avantage fiscal maximum de 63 000 euros.

La revente :

Il est généralement préconisé de revendre un bien immobilier minimum 6 ans après son acquisition. Cela permet d’amortir les différents frais engendrés par l’achat. L’intérêt principal de revendre son logement neuf de moins de cinq ans est qu’il est encore considéré comme neuf. Vous pourrez donc le vendre à un prix plus élevé qu’un appartement de plus de 6 ans.

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