Retour sur 2020 et cap sur une année immobilière 2021 entre changements et nouvelles directives

Retour sur 2020

Alors que l’année 2020 compliquée, très largement impactée par la crise sanitaire, s’achève enfin, c’est le moment de faire le point. 

Prix du marché : Malgré la crise, (le confinement a impacté l’activité du marché immobilier hexagonal) les prix n’ont pas baissé. Durant toute la durée du premier confinement, la hausse des prix immobiliers a très largement ralenti. Cependant, un ralentissement n’équivaut pas à une baisse. Au final, la fin d’année s’achève même sur une hausse des prix immobiliers de 6,5 % sur un an, selon le baromètre immobilier LPI-SeLoger et les notaires de France. Malgré la crise, les confinements et la baisse de transaction sur l’année, les prix ont connu une plus forte hausse que les deux années précédentes (hausse de + 4,8% en 2019 et de + 3,4% en 2018).

Ventes du marché : Le premier confinement a été d’une telle violence, que jamais le monde immobilier n’avait connu un tel effondrement. Cette baisse d’activité a été telle que dès la sortie de ce premier confinement, une euphorie générale s’est traduite par un rebond technique des ventes. Entre avril et juillet, les ventes ont ainsi progressé de 460 % ! Du jamais vu. 

Encadrement des loyers : les premières sanctions sont tombées pour plusieurs propriétaires parisiens qui ne respectaient pas la loi de l’encadrement des loyers. Une amende qui s’élève jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.

Taux immobiliers : Les chiffres du quatrième trimestre confirment la tendance à la baisse des taux immobiliers. Selon le baromètre Observatoire Crédit Logement CSA, depuis juin, le taux moyen a perdu 7 points de base. En novembre, le taux moyen a atteint 1,20 % contre 1,21 % en octobre. Cette tendance à la baisse s’explique notamment par « le retour de l’OAT 10 ans vers ses minimas historiques ». selon l’ANIL. Dans ce contexte de taux immobiliers bas, la distribution de crédit à l’habitat reste dynamique malgré la baisse des ressources des ménages due à la crise sanitaire. En revanche, depuis que le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques à ne pas accorder des crédits sur une durée de plus de 25 ans et à des dossiers d’un taux d’endettement de plus de 33%, avec une dérogation de 15 %, les investisseurs immobiliers ont beaucoup plus de mal à finaliser leur projet immobilier. 

En route vers 2021 

Quelles sont les directives pour une année 2021, qui on l’espère sera nettement plus tranquille et bienveillante. Quelles sont les grandes informations à connaître 

Encadrement des loyers

Emmanuelle Wargon la ministre du logement, a annoncé que des grandes villes de France ont demandé la mise en place de plafonds de loyer. Les quatre métropoles candidates sont : Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier. Plusieurs intercommunalités d’Ile-de-France se sont également portées candidates : la plaine commune et le Grand Orly Seine Bièvre, ainsi que la ville de Grigny. Concernant les sanctions, de nombreuses procédures sont en cours et de nouvelles sanctions devraient tomber rapidement. 

Crédits immobiliers

La tendance de taux immobiliers est à la baisse et il est possible que nous atteignons un nouveau record en 2021.

Le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli ses recommandations aux banques pour l’octroi d’un crédit immobilier, avec des taux d’endettement relevés, un allongement des emprunts sur le neuf et une marge de manœuvre plus grande pour les banques.

De nouvelles directives ont été données pour le HCFS concernant l’accord de crédits immobiliers applicables en 2021 :

  • Passage de la durée maximale à 27 ans
  • Passage du taux d’endettement maximum à 35 %
  • Dérogation pour 20 % des dossiers

La bonne nouvelle de fin d’année pour les investisseurs et propriétaires bailleurs particuliers. 

Suppression de taxe d’habitation

En 2021, 30 % de réduction sur la taxe d’habitation sera appliquée, 65 % en 2022, avant d’être entièrement supprimée en 2023.

Aides financières

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) est proposé aux primo-accédants afin de les aider à devenir propriétaire de leur résidence principale. Cette aide financière sera prolongée jusqu’à 2022.
  • Le prêt patronal d’Action Logement propose de financer l’acquisition de bien des propriétaires à moindres frais. Cette aide financière sera prolongée jusqu’à 2022.

Prolongation du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2022

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide financière qui est destinée à aider les primo-accédants à devenir propriétaire de leur résidence principale. Elle est valable soit pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans certains secteurs géographiques, soit pour de l’immobilier ancien avec travaux dans d’autres secteurs.

Il s’agit d’un crédit sans intérêt (juste une assurance emprunteur à payer) qui permet de réduire fortement le coût de votre financement de maison ou d’appartement. Le gouvernement a annoncé son maintien dans la forme actuelle au moins jusqu’à fin 2022.

Prolongation de la loi Pinel jusqu’à fin 2024 mais avec réduction dès 2022

Malgré des rapports qui montrent qu’une partie des investissements en loi Pinel ne permettent pas de faire baisser suffisamment les loyers, le dispositif de la loi Pinel qui permet de réduire ses impôts en achetant de l’immobilier neuf pour le louer sous certaines conditions sera toujours disponible à l’identique en 2021.

Ce dispositif a été prolongé jusqu’à fin 2024. Seulement à partir de 2022, les avantages fiscaux seront progressivement réduits. Il convient donc d’envisager de préférence un investissement avant fin 2021.

Bonne année 2021

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