Ces lois qui ont façonné le marché immobilier

Ces dernières années, de nombreuses lois ont façonné le marché immobilier français. Entre évolutions et 

La France, touchée par une crise du logement sans précédent, notamment à cause   d’une absence flagrante de logement, et une demande supérieure à l’offre cherche à solutionner et réguler le marché. 

Pour résoudre cette problématique, l’État français, propose, année après année des solutions, et par définition des lois. 

La priorité étant de pouvoir construire des logements, cette action se divise alors en deux grandes axes prioritaires : devoir construire des logements privés et publics.  

Pour inciter les gens à investir dans la construction et la rénovation, ainsi qu’à louer et surtout louer pas cher, l’État appuie sur des avantages fiscaux comme la défiscalisation, autrement dit la réduction d’impôts sur le revenu. 

Entre Lois Alur, Denormandie ou encore Pinel, retrouvez tout ce que vous avez à savoir ci-dessous. 

Chez Leprodulogement, nous avons fait le tour de la question.

Après un léger recensement, nous avons décidé de les réunir dans un seul et même article tout en vous les résumant juste en dessous. 

La loi Alur – 2014

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové, aussi appelée loi ALUR, présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot, a été adoptée par l’Assemblée Nationale et le Sénat les 19 et 20 février 2014. Elle est entrée en vigueur le 27 mars suivant. 

La loi d’accès au logement et urbanisme rénové vise l’amélioration de l’accès au droit au logement. Cette loi vise à favoriser l’accès au logement, à réglementer les locations, notamment en luttant contre la mise en location de logements inadéquats. De plus, elle a rendu obligatoire la souscription à une assurance responsabilité civile. 

Cette texte de loi vise à atteindre quatre objectifs, à savoir :

  • L’amélioration de l’accès au droit de logement décent, la protection des populations vulnérables et le développement de l’offre de logements ;
  • L’équilibre en ce qui concerne les relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
  • La régulation du marché immobilier du pays avec encadrement des pratiques jugées abusives ;
  • Le développement de la transparence et de l’innovation.

Pour ce faire, La loi ALUR promeut ainsi 5 mesures particulières :

  • Lutte contre l’habitat inadéquat ;
  • Offre de construction ;
  • Encadrement de la location ;
  • Développement de l’urbanisme ;
  • Création d’organismes de foncier solidaire.

Point culture : 

En 2014, la première mouture de la loi comportait 175 articles visant à « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnement du marché, à protéger les propriétaires et les locataires et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. » 

Ayant essuyé de nombreuses critiques de la part de professionnels de l’immobilier, la loi ALUR mise en place par Cécile Duflot a été modifiée par Sylvia Pinel en 2015. 

Plusieurs nouveautés ont été apportées par rapport au texte précédent avec un objectif : Conférer davantage de flexibilité au dispositif.

La loi Pinel – 2015

Le dispositif Pinel ou loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. 

Présentée par Manuel Valls, premier ministre, et Sylvia Pinel, ministre du Logement, le 31 août 2014, la loi est officiellement passée en vigueur le 1er janvier 2015 avec effet rétroactif. (C’est le principe du dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014). 

Elle est consacrée à l’investissement locatif neuf mais possède un volet environnemental et social. La loi s’adresse à tous les Français voulant investir dans un logement neuf, même sans apport.

Le principe est simple : l’investisseur s’engage à louer un logement neuf pendant un certain temps, en échange de quoi il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location. 

Dans ce cadre, investir dans l’immobilier locatif neuf peut aider un contribuable imposable à réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années consécutives. 

Le montant total de l’investissement immobilier ne doit cependant pas dépasser les 300 000 euros et 5 500 euros le mètre carré. 

Sachez juste que, dans le cadre de la Loi Pinel, vous devez choisir vos locataires selon des critères précis (notamment relatifs à leurs ressources), et ils peuvent être de votre famille (descendant ou ascendant) contrairement à la précédente Loi Duflot.

Les avantages de la loi Pinel : 

  • sa réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% qui est proportionnelle au nombre d’années durant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien, 6, 9 ou 12 ans.
  • devenir propriétaire sans apport. Votre achat est remboursé par les loyers versés chaque mois ainsi que par l’avantage fiscal.
  • La possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants, c’est-à-dire soit à vos parents ou vos enfants.
  • C’est aussi un moyen de préparer sa retraite en se constituant un patrimoine et en prévoyant une rentrée d’argent mensuelle via les loyers.

La loi Denormandie – 2019

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation à destination des futurs propriétaires bailleurs qui achètent un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Ce dispositif à été proposé par Julien Denormandie, alors ministre en charge de la Ville et du Logement.

Cette loi est effective dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat centre-ville est particulièrement fort et le rénovent . 

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 € La réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. 

Sous l’appellation Denormandie, les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. 

Destiné à encourager la rénovation dans l’ancien, il est ouvert aux acquisitions de logements réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, conformément à l’article 115 de la loi de finances pour 2020, qui supprime la notion de centre-ville au 1er janvier 2020.

Les logements concernés par la loi Denormandie sont ceux acquis par une personne physique qui réalise les travaux de rénovation (à hauteur de 25% minimum du prix du bien),

par une entreprise ou ceux issus d’un programme de rénovation ou de transformation d’immeuble par un promoteur.

Les avantages fiscaux de la Loi Denormandie : 

  • Le calcul de la réduction d’impôt : la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux  logements, retenu dans la limite d’un plafond par m² de  surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de  300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
  • Le taux de la réduction d’impôt : le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12, 18 ou 21 %. La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les six ou neuf ans.  Elle est ensuite de 1 % par an. Elle commence l’année d’achèvement  du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Le plafond par m2 : le plafond par m2 défiscalisable est de 5500 €.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez louer votre bien de 6 à 12 ans, les loyers de vos locataires sont plafonnés. 

La loi Neiertz – 1989

Le 31 décembre 1989, la loi Neiertz est instaurée avec pour vocation de lutter contre le surendettement. 

C’est Valérie Neiertz, alors Secrétaire d’État à la consommation qui a décidé de s’intéresser au surendettement. L’objectif était à la fois d’anticiper mais aussi de trouver les solutions adéquates pour éviter aux consommateurs d’être assignés au tribunal. Cette loi vise à prévenir et accompagner les personnes victimes de surendettement.

Elle a été abrogée le 14 décembre 2000 à l’exception de la plupart de ses articles traitant des mesures préventives dont les commissions de surendettement font partie. 

Elle est remplacée par la procédure de rétablissement personnel pour le traitement des dossiers « dans une situation irrémédiablement compromise ».

Instaurée initialement par la Secrétaire d’État chargée à la consommation Véronique Neiertz, elle définit notamment les conditions d’une situation de surendettement pour un ménage. Il est tout de même nécessaire de faire la différence entre une dette bancaire et une dette non bancaire 

Nous rappelons que c’est en partie dû au logement et aux dettes de loyer que les surendettement sont considérés comme si importants. 

La loi Neiertz a créé le Fichier National des incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Ce fichier recense toutes les personnes touchées par le surendettement, un fichier auquel les banques peuvent avoir accès. L’objectif était d’empêcher d’octroyer des crédits à la consommation à des personnes qui ne seraient pas en mesure de les rembourser et qui verraient leur situation financière se dégrader.

La loi Girardin – 2003

La loi Girardin industriel est une loi de défiscalisation immédiate et « one shot », qui permet de réduire le montant des impôts dus au titre des revenus perçus sur l’année en cours. Il a vocation à soutenir le développement économique outre-mer en investissant dans le matériel productif nécessaire à l’exploitation des entreprises locales.

Avec cette loi, vous pouvez investir partout en France, y compris dans les DOM TOM et c’est là sa grande particularité. Avec la Loi Girardin, l’Etat souhaite encourager le développement économique des territoires ultra-marins à travers le financement de matériel industriel ou de logements sociaux. 

Les matériels et les logements financés par les contribuables français doivent être exploités par des ultra-marins pendant 5 ans.

Et, tout comme la Loi Pinel, la Loi Girardin avantage ceux qui pensent « investissement locatif ». Bénéficiez d’une importante réduction d’impôt en investissant dans les Dom-Tom.

En contrepartie de la bonne exploitation des ces actifs, l’Etat vous accorde un gain fiscal représentant environ 15% du montant de votre souscription. En plus, la réduction d’impôt est valable dès l’année de souscription. 

En contrepartie d’un investissement productif qu’il n’utilise pas personnellement, mais donné en location à l’entreprise locale exploitante dans un secteur éligible, le contribuable investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.

Imaginez alors, qu’un investissement dans une maison ou un appartement neuf, pour le louer ensuite comme résidence principale pendant au moins 5 ans, vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts de 40 à 50 %. Ce n’est pas négligeable. 

Ainsi, la loi Girardin industriel s’adresse aux personnes physiques qui réalisent un investissement dans des entreprises localisées dans les départements et territoires d’outre-mer exerçant une activité agricole, commerciale, artisanale ou industrielle. 

La loi Carrez – 1996

Cette loi impose à tout propriétaire et vendeur de logements en copropriété d’indiquer et garantir la surface habitable exacte du bien. La loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire. 

La superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m².

La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux  professionnels, ou maisons en copropriété. (Mais pas maisons individuelles). 

Vous devez savoir que, les surfaces comprises dans les endroits dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas incluses dans les calculs. Combles, petits placards, ou même murs tronqués par des installations ne sont donc pas non plus comptabilisés. 

Si le bien est affiché à 60m2 selon la loi Carrez, cela signifie que la surface strictement habitable est de 60m2. Cependant la surface privative totale peut être largement supérieure en raison des hauteurs inférieures à 1m80 non incluses dans le calcul. L’appartement peut en réalité être de 72m2. 

Dans le cas d’une location, nous parlons alors ici de loi carrez location. Le métrage loi carrez location suit les règles de la loi Boutin. Depuis 2009, il faut se référer non pas à la loi carrez location, mais à la loi Boutin lorsque le propriétaire met son logement en location. 

La loi Malraux – 1962

La loi Malraux concerne les opérations immobilières liées à la restauration et à la réhabilitation d’immeubles anciens couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine(PVAP), pour lequel la restauration a été déclarée d’utilité publique ou est située dans un secteur d’habitat ancien dégradé. 

Faire du neuf avec de l’ancien est un dispositif de défiscalisation qui concerne la rénovation ou la réhabilitation totale de logements anciens préservés. 

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif de défiscalisation et obtenir moins d’impôt sur le revenu, le bien devra être loué nu, dans le cadre de la résidence principale du locataire, pour une durée minimale de neuf ans et dans l’année suivant l’achèvement des travaux.

En effet, son objectif est de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français. Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif Malraux, il doit être situé dans l’une des zones protégées suivantes : 

  • Un SPR (site patrimonial remarquable). 
  • Un QAD (quartier ancien dégradé). 
  • Une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager). 

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire de la loi Malraux, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt substantielle. 

  • De 30 % pour un logement situé en SPR ou QAD 
  • De 22 % en ZPPAUP. 

Mais pour cela, vous devez respecter certaines conditions : 

  • Tout d’abord, les travaux doivent s’appliquer à l’ensemble du bâtiment et le montant ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 années consécutives. 
  • Les travaux doivent être obligatoirement contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de France. 
  • Vous devez louer les logements ainsi rénovés dans un délai maximum d’un an après la fin des travaux et pendant au moins 9 ans. 

Le prêt à taux zéro – 1995 

Pas une loi à proprement parler, le prêt à taux zéro (PTZ) joue un rôle déterminant. Le PTZ est un prêt aidé par l’État permettant de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une future résidence principale (sauf exceptions) pour l’habiter rapidement (sauf dérogations). L’emprunteur doit rembourser la somme qui lui est prêtée, mais il n’a pas d’intérêts à payer.

Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. 

Il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Le PTZ doit être demandé en complément d’au moins un autre prêt, par exemple :

  • – Prêt d’accession sociale (PAS)
  • – Prêt conventionné
  • – Prêt immobilier bancaire
  • – Prêt épargne logement
  • Prêts complémentaires (notamment prêt Action logement).

En conclusion, après vous avoir présenté ce résumé, nous trouvons judicieux de vous parler de la dernière loi en date de cette année : La loi Nogal. 

Après avoir publié son rapport en juin dernier, Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, a présenté sa proposition de loi visant à apaiser les relations entre propriétaires et locataires ce mardi 14 janvier 2021. Parmi les trois mesures phares : la sécurisation des propriétaires contre les impayés, la consignation du dépôt de garantie auprès d’un professionnel de l’immobilier, et réinstaurer le principe d’un seul garant par locataire pour éviter les abus. Cette proposition de loi redonne ainsi aux professionnels de l’immobilier tout leur rôle d’intermédiaires.

Affaire à suivre.

%d blogueurs aiment cette page :