Les lois applicables aux propriétaires et aux locataires pour une location conforme

Cette page liste les lois importantes qui s’appliquent aux propriétaires et aux locataires en France. Nous avons fait cette page car il est souvent difficile de s’y retrouver dans toutes les lois nationales, des règles locales et de la jurisprudence.

Nos sources principales sont les sites officiels service-public.fr et legifrance.gouv.fr. Nous espérons que ce sera un bon outil pour vous afin de retrouver la règle qui s’applique dans votre cas et le lien vers la source juridique officielle pour lire le texte à la source (utile pour comprendre la loi et éventuellement l’opposer à celui/celle qui ne la respecte pas).

Ce résumé ne prétend pas être exhaustif, ni se substituer à des conseils juridiques qualifiés. Les lois et statuts sont toujours sujets à changement, et certaines règles peuvent même varier d’une ville à l’autre. Vous êtes responsable d’effectuer vos propres recherches et de vous conformer à toutes les lois applicables à votre situation particulière. Si vous avez un doute et/ou que vous avez un litige, consultez un conseil juridique spécialisé.

Si vous pensez qu’un élément peut être amélioré, mis à jour ou ajouté, n’hésitez pas à nous contacter.

Sommaire

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Les obligations concernant le logement et ses équipements (Source)

Décence du logement : le logement doit avoir au moins :

  • une pièce principale avec minimum une surface habitable de 9 m2 ET une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ET un volume habitable de 20 m3 ET une fenêtre
  • une source d’électricité
  • une source de chauffage
  • une source d’eau potable
  • l’évacuation des eaux
  • une bonne aération
  • un éclairement naturel
  • une cuisine ou un coin cuisine
  • un équipement pour la toilette avec douche ou baignoire
  • un wc (wc extérieur possible si le logement n’a qu’une pièce et si le wc est dans le même bâtiment)

Le règlement sanitaire du département peut imposer des conditions plus restrictives.

Bon état : le logement doit être en bon état général (équipements en fonctionnement…). Sinon, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord pour que le locataire fasse les travaux en échange d’une dédommagement du locataire (réduction temporaire de loyer).

Location meublée : il y a un minimum d’ameublement à fournir (source) :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

Bail : contrat, durée, résiliation, renouvellement

Contrat de bail

Contrat écrit : Le bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, caution). Le bail doit être conforme au modèle reglementaire.

Autres clauses : le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter des clauses, comme dans n’importe quel contrat. Sauf les clauses interdites.

Clauses interdites : le bail ne doit pas comporter une de ces clauses (source) :

  • Lier le bail avec une prestation supplémentaire de location d’un équipement
  • Prévoir des pénalités financières en cas de non-respect du règlement de copropriété ou de retard de paiement 
  • Prévoir que le prélèvement automatique soit le seul moyen de paiement
  • Faire payer des frais de réservation ou d’entrée
  • Imposer une compagnie d’assurance
  • Interdire au locataire d’exercer une activité politique ou syndicale

Durée d’un bail vide (source) : minimum 3 ans si le propriétaire est une personne physique, minimum 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

Durée d’un bail meublé (source) : minimum 1 an. Exception : peut être réduit à 9 mois pour les étudiants.

Annexes : le propriétaire doit également joindre au bail :

  • Les extraits du règlement de copropriété avec (source) :
    • Le règlement intérieur (interdictions ou obligations dans les parties communes)
    • Les modalités de répartition des charges.
  • Le dossier technique comprenant (source) : 
    • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
    • Si le logement date d’avant janvier 1949 : le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
    • Si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …) : l’état des risques et pollutions
    • Si l’installation intérieure de l’électricité a plus de 15 ans : l’état de l’installation peut-être remplacé par un état de l’installation de moins de 6 ans obtenu dans le cadre de l’achat du logement OU par une attestation de conformité de moins de 6 ans d’un organisme agréé.
    • Si l’installation intérieure du gaz a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans : l’état de l’installation peut-être remplacé par un état de l’installation de moins de 6 ans obtenu dans le cadre de l’achat du logement OU par une attestation de conformité de moins de 6 ans d’un organisme agréé par un organisme accrédité par la Cofrac.
    • Si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l’indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.
  • La notice informative 

Titulaires du bail :

  • Couple marié ou pacsé : les 2 conjoints sont locataires, même si un seul signe
  • Couple en concubinage ou co-location : seuls les signataires sont réellement locataires

Résiliation du bail en cours (source)

Résiliation par le locataire : le locataire peut résilier un bail en cours. Procédure : le locataire doit envoyer son congé par LRAR ou huissier ou remise en main propre avec récépissé.

Rétractation : le locataire ne peut pas revenir sur sa décision, sauf accord du propriétaire.

Préavis : 3 mois. Exception : réduit à 1 mois si :

  • Location meublée.
  • OU le logement est en “zone tendue” c’est-à-dire dans ces 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse
  • OU le locataire obtient un logement HLM, perd son emploi, doit déménager pour son travail (mutation), pour débuter un 1er emploi ou débuter un nouvel emploi consécutif à une période de chômage, doit changer de domicile à cause de son état de santé, est victime de violence dans son couple (ou son enfant est victime).

Résiliation par le propriétaire : le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours.

A la fin du bail : renouvellement ou congé (source)

Renouvellement tacite : le bail est renouvelé par tacite reconduction si ni lelocataire ni le propriétaire ne donnent leur congé.

Congé donné par le propriétaire : le propriétaire peut mettre fin au renouvellement par tacite reconduction en donnant congé au locataire. Il peut le faire uniquement dans l’une de ces 3 situation :

  • Le propriétaire souhaite vendre le logement vide (sinon, il peut bien sûr le vendre occupé sans prévenir le locataire). Dans ce cas, le propriétaire doit faire une offre de vente au locataire. Exception : dans le cas d’une location vide, si le propriétaire a acheté le bien déjà loué il y a moins de 3 ans, il devra attendre la fin de la prochaine période de bail pour donner congé.
  • Le propriétaire souhaite habiter dans le logement (résidence principale) ou y loger un parent proche (époux, conjoint, enfant, père ou mère). Exception : dans le cas d’une location vide, si le propriétaire a acheté le bien déjà loué il y a moins de 2 ans, il devra attendre la fin de la prochaine période de bail pour donner congé. 
  • Motif légitime et sérieux : le propriétaire refuse que la location se poursuive pour motif légitime et sérieux, notamment trouble de voisinage ou retard répété dans le paiement du loyer.
  • Délai : le propriétaire doit donner son congé au moins :
    • 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
    • 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée
  • Formalisme : la lettre de congé doit comporter de nombreuses mentions obligatoires, il est conseillé de s’y prendre à l’avance et voire de se faire accompagner par un conseil.

Locataires protégés : ce sont des locataires âgés (> 65 ans ou ayant à leur charge une personne > 65 ans vivant dans le logement) et à faibles revenus (= éligibles aux HLM). Pour leur donner congé, il faut leur trouver une autre solution de logement.


Montant du loyer et des charges

C’est le propriétaire qui fixe le loyer (source), mais il doit respecter certaines règles. Attention à ne pas confondre :

  • Encadrement du loyer en “zone tendue” c’est-à-dire dans ces 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
  • Plafonnement du loyer à Paris et à Lille.

Encadrement du loyer

Dans une zone tendue, des règles contraignantes d’encadrement du loyer s’appliquent.

Villes concernées : il y a plus de 1.000 communes concernées (source), elles sont toutes dans l’une de ces 28 agglomérations :

  • Ajaccio
  • Annecy
  • Arles
  • Bastia
  • Bayonne
  • Beauvais
  • Bordeaux
  • Draguignan
  • Fréjus
  • Genève-Annemasse
  • Grenoble
  • La Rochelle
  • La Teste-de-Buch-Arcachon
  • Lille
  • Lyon
  • Marseille – Aix-en-Provence
  • Meaux
  • Menton-Monaco
  • Montpellier
  • Nantes
  • Nice
  • Paris
  • Saint-Nazaire
  • Sète
  • Strasbourg
  • Thonon-les-Bains
  • Toulon
  • Toulouse.

Pour vérifier si vous êtes concerné.e, il y a un simulateur officiel: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Mise en location pour la première fois : le propriétaire fixe le loyer librement (source).

Renouvellement de bail avec le locataire précédent : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, sauf cas très spécifique : si le loyer était sous-évalué (source).

Nouveau locataire et  le logement est resté inoccupé moins de 18 mois : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer par rapport au bail précédent (source), sauf pour appliquer la révision annuelle du loyer qui aurait eu lieu, ou cas très spécifique : le loyer était sous-évalué ou il a fait des travaux importants (source).

Nouveau locataire et le logement est resté inoccupé plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer le loyer comme il veut (source).

Plafonnement du loyer à Paris et Lille

Des règles supplémentaires s’ajoutent en plus dans les villes avec un plafonnement du loyer (source).

Villes concernées : Paris (source) et Lille/Hellemmes/Lomme (source).

Loyer de base et complément de loyer : le loyer est composé du “loyer de base” et d’un “complément de loyer” éventuel.

Le loyer de base est plafonné : il est au maximum égal au “loyer de référence majoré” décidé par la municipalité.

Le complément de loyer est fixé librement : le propriétaire peut l’ajouter si le logement a des caractéristiques de localisation (exemple : vue sur un monument historique) ou de confort (exemple : abonnement fibre inclus) le justifiant.

  • Ce complément n’est pas plafonné mais peut être contesté par le locataire s’il est injustifié.
  • Attention, pour que le propriétaire puisse ajouter un complément de loyer, il faut que le loyer de base soit au plafond.

Déplafonnement des charges : s’ ajoute au loyer, bien sûr, les charges locatives, qui ne sont pas plafonnées.

Révision du loyer en cours de bail (source)

Fréquence : le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an maximum.

Plafond : l’augmentation du loyer est plafonnée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). L’Institut National de la Consommation (l’organisme qui établité l’IRL) a fait un calculateur : https://www.inc-conso.fr/content/logement/calculez-laugmentation-de-votre-loyer

Date : la date de la révision est soit prévue dans le bail, soit la date anniversaire du bail.

Non-rétroactivité : le propriétaire doit bien penser à faire la révision du loyer, car elle ne s’applique qu’à partir du moment où il la réclame. Elle n’est pas rétro-active.

Clause du bail : il faut inscrire une clause de révision du loyer dans le bail. Sinon le loyer ne pourra pas être révisé pendant toute la durée du bail. 

Travaux d’amélioration : si le propriétaire fait des travaux d’amélioration dans le logement, et avec l’accord du locataire, le loyer peut être majoré en cours de bail. Dans ce cas, il faut faire un avenant au bail.

Charges récupérables (source)

Charges récupérables : elles sont la contreparties de dépenses payées par le propriétaire pour des services dont le locataire profite directement (ou des impôts sur ces services) :

  • Les dépenses de gardien.ne en direct ou via une entreprise, son salaire et les cotisations sociales (source).
  • Les dépenses pour les parties communes : fluides (électricité, eau froide, eau chaude, chauffage collectif…), entretien et petites réparations des parties commune, notamment des ascenseurs (sources).
  • Les dépenses pour les installations individuelles : les dépenses d’entretien et de petites réparations sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le propriétaire au lieu et place du locataire (source).
  • Ces taxes et impôts : enlèvement des ordures ménagères, balayage, assainissement (sources).

Provisions pour charges : le paiement des charges se fait en même temps que le loyer par un système de provisions (avances régulières de même montant). Les provisions sont fixées sur la base d’une estimation selon :

  • soit les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
  • soit le budget prévisionnel de la copropriété.

Régularisation des charges : en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.

  • Fréquence : au moins 1 fois par an
  • Si le propriétaire a un manque à gagner, le locataire doit payer la différence.
  • Si le propriétaire a un trop-perçu, il doit rembourser le locataire.
  • 1 mois : avant la régularisation, le propriétaire communique au locataire le décompte des charges locatives avec le détail (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…), le mode de réparations entre locataires et le mode de calcul du chauffage et de l’eau chaude.
  • 6 mois : la durée où le propriétaire doit conserver les justificatifs et les fournir au locataire sur sa demande.

Forfait pour charge (cas de la location meublée) : il est possible de mettre en place un forfait (source). Le forfait ne donne pas lieu à régularisation. Cela doit être fixé dans le contrat de bail.


Paiement du loyer et des charges

Obligation de payer : le locataire est obligé de payer le loyer et les charges (source). Il n’y a pas d’exception prévue dans la loi, donc le locataire ne peut pas éviter de payer le loyer en prétextant un contentieux avec le propriétaire (travaux non-réalisés, etc). La seule exception, c’est si le logement est déclaré insalubre et qu’il devient interdit d’y habiter. Dans ce cas, le propriétaire ne peut plus réclamer de loyer (source).

Date de paiement : le loyer doit être payé au terme convenu, c’est-à-dire à la date fixée dans le bail (source).

Moyens de paiement

Espèces : les paiements en espèces sont limités à 1000 € (mille euros) (source).

Prélèvement automatique : le prélèvement automatique est un moyen de paiement possible mais le propriétaire ne peut pas l’imposer dans le bail (source).

Prélèvement sur salaire : le prélèvement direct sur le salaire n’est pas autorisé (source).

Quittance de loyers et reçu de paiement (source) :

Obligation de fournir une quittance : si le locataire demande une quittance, le propriétaire est obligé de la lui donner.

Contenu de la quittance : la quittance doit :

  • détailler les paiements : montant, date, et les différencier si il y a eu plusieurs paiement)
  • distinguer loyer et charges.

Quittance électronique : le propriétaire peut envoyer une quittance dématérialisée (email) si le locataire est d’accord.

Reçu de paiement : si le locataire effectue un paiement partiel qui ne couvre pas la totalité de ce qui est dû, le propriétaire ne délivre pas de quittance mais il doit délivrer un reçu.

Impayés de loyer

Frais de retards : le propriétaire ne peut pas facturer des frais de retard au locataire (source).

Non-renouvellement du bail : si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.

Frais de quittancement : aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Dette locative : le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Paiement du loyer pendant le préavis (source)

Paiement jusqu’à la fin du préavis : si c’est le locataire qui a donné congé, il doit payer son loyer jusqu’à la fin du préavis, sauf si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du préavis.

Paiement pour le temps d’occupation réelle : si c’est le propriétaire qui a donné congé, le locataire ne doit payer que jusqu’à la fin de son occupation réelle (état des lieux de sortie).


Dépôt de garantie (source)

Montant dépôt de garantie bail vide : 1 mois de loyer maximum

Montant dépôt de garantie bail meublé : 2 mois de loyer maximum (source)

Retenue sur le dépôt de garantie : le propriétaire peut déduire une retenue pour couvrir :

  • Toute somme due : des loyers impayés
  • Tout somme à devoir : des frais de dégradation, des charges locatives à régulariser

Délai de retour du dépôt de garantie :

  • Si le propriétaire déduit une retenue : 2 mois maximum après la remise des clés
  • Si le propriétaire ne déduit pas de retenue : 1 mois maximum après la remise des clés

Frais en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie : le locataire peut exiger 10 % d’un mois de loyer par mois de retard commencé.

Intérêts sur le dépôt de garantie : le propriétaire ne doit pas payer des intérêts au locataire pour le dépôt de garantie.


Etat des lieux (source)

Obligation de faire un état des lieux : le propriétaire (ou un professionnel, agent immobilier…) et le locataire doivent faire un état des lieux d’entrée et de sortie (source).

  • Au moment de la remise des clés à l’entrée et de la restitution des clés à la sortie.
  • Contradictoire, c’est-à-dire que le propriétaire et le locataire doivent être présents chacun.
  • Amiable, c’est-à-dire que le propriétaire et le locataire doivent se mettre d’accord.
  • Si le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à se mettre d’accord, ils doivent demander à un huissier. Dans ce cas, les frais de l’huissier sont partagés moitié-moitié entre le propriétaire et le locataire.

Document de l’état des lieux (source) :

  • Doit permettre de comparer facilement l’entrée avec la sortie : soit un document unique soit deux documents similaires.
  • Un exemplaire pour chacun : un pour le propriétaire et un pour chacun des locataires (exemple : 2 exemplaires en cas de colocation avec 2 co-locataires).
  • Le document peut être établi sur support papier ou sous forme électronique.

Paiement des frais d’état des lieux par le locataire :

  • Lorsque l’état des lieux est fait de particulier à particulier : aucun, le propriétaire ne peut pas faire payer des frais au locataire.
  • Lorsque l’état des lieux d’entrée est fait par un professionnel (agent immobilier…) : les frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire mais le locataire ne doit pas payer plus que le propriétaire (source) ; de plus, les frais du locataires sont plafonnés à 3 € par m2 de surface habitable (source).
  • Le propriétaire paie l’intégralité des frais pour un état des lieux de sortie (source).

Entretien du logement et travaux

Réparation locative par le locataire : le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement (source). Les réparations locatives sont définies assez précisément par décret (source), mais le bon sens doit bien sûr prévaloir.

Entretien et réparation du propriétaire (source) : le propriétaire doit faire les travaux :

  • Nécessaires pour maintenir le logement en état, et notamment de décence.
  • Qui ne sont pas définis comme de la réparation locative.

Travaux du locataire (source) : le locataire peut faire des travaux de décoration ou d’aménagement tant que cela ne change pas la nature du logement. Par exemple : il est possible de peindre les murs ou de changer de la moquette pour du parquet ; il n’est pas possible de transformer un 2 pièces en studio.


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